https://katiessweettreats.com/ en https://katiessweettreats.com/rynok-nedvizimosti-slomalsia-kto-vyzivet <span>Рынок недвижимости сломался. Кто выживет?</span> <div> <img loading="eager" src="https://katiessweettreats.com/sites/katiessweettreats.com/files/content/images/2026-08/6dff4e5c2734d9fc45c96983e219d9d30cab7f5b.webp" width="1280" height="720" alt="Рынок недвижимости сломался. Кто выживет?"> </div> <span><span>admin</span></span> <span><time datetime="2026-07-23T16:42:01+03:00" title="четверг, июля 23, 2026 - 16:42">чт, 07/23/2026 - 16:42</time> </span> <div><div><title>Рынок недвижимости сломался. Кто выживет?</title><p>Российский рынок коммерческой недвижимости больше не работает по старым правилам. Объём инвестиций в 2025 году просел на 20% - до 1,056 трлн рублей. Дорогой капитал выдавил с рынка тех, кто привык покупать «на глаз» и ждать роста. Теперь побеждает не тот, у кого есть деньги на объект, а тот, кто умеет собрать сделку.</p><h2>Архитектура важнее актива</h2><p>Константин Конов, инвестор и основатель компании YOUKON, формулирует произошедший сдвиг жёстко: рынок перестал прощать простые решения. Если раньше в центре сделки стоял объект - метры, локация, арендатор - то сегодня на первый план вышла вся конструкция: как актив куплен, как профинансирован, как выстроен выход. Пассивная стратегия закончилась. Тихо, но окончательно.</p><p>Болезненнее всего перемены ударили по тем, кто работал в логике «показать объект и закрыть». Девелоперам теперь приходится мыслить как инвестиционным инженерам. Консультантам - отвечать за реализацию, а не только за красивые презентации. Разрыв между стратегией на бумаге и реальной сделкой стал главной точкой потерь на рынке.</p><h2>Пять вещей, без которых сделка не работает</h2><p>По словам Конова, сегодня любая сделка держится на пяти критических параметрах. Упустить хотя бы один - значит потерять сначала время, потом деньги, потом репутацию.</p><ul><li>Цена входа относительно стоимости капитала - не абсолютная, а соотносительная.</li><li>График платежей: отсрочки, рассрочки, earn-out снижают давление на капитал.</li><li>Чистота SPV и бенефициарной структуры - санкционные цепочки стали отдельным слоем риска.</li><li>Налоговая модель: одна и та же сделка после налогов может давать принципиально разный результат.</li><li>Сценарий выхода: кто следующий покупатель и на каких условиях он сможет зайти.</li></ul><p>Due diligence тоже изменился. Базовая проверка - титул, залоги, арендаторы, суды - больше не достаточна. Добавились зоны с особыми условиями использования территорий, экологический слой для редевелопмента и полная санкционная проверка платёжной инфраструктуры. Проверяется уже не здание - проверяется будущая судьба капитала внутри сделки.</p><h2>Где риск, а где недооценённый потенциал</h2><p>Самые опасные позиции сейчас - объекты, за которые платят по вчерашней оценке при новой стоимости денег. Проекты с недособранным земельно-правовым контуром. Активы без запаса гибкости и без внятного сценария выхода. Сделка, экономика которой держится на одном оптимистичном допущении - «рынок потом вытянет» - обречена ещё на старте.</p><p>Недооценены, напротив, сложные истории: редевелопмент, mixed-use, бывшие промышленные площадки. Сверхдоход в нынешних условиях возникает не из «секретного объекта», а из правильно собранного сложного кейса. Переговорщик, который умеет перераспределить финансовую нагрузку во времени, стоит дороже того, кто просто сбивает цену.</p><p>Рынок стал длинной игрой. А в длинной игре выигрывает не тот, кто быстрее зашёл, - а тот, кто правильно собрал маршрут.</p></div></div> <div> <div>Post ID</div> <div>new-katiessweettreats.com-52438</div> </div> <div> <div>Tags</div> <div> <div><a href="https://katiessweettreats.com/rynok-nedvizhimosti" hreflang="en">рынок недвижимости</a></div> <div><a href="https://katiessweettreats.com/kommercheskaya-nedvizhimost" hreflang="en">коммерческая недвижимость</a></div> <div><a href="https://katiessweettreats.com/konstantin-konov" hreflang="en">Константин Конов</a></div> <div><a href="https://katiessweettreats.com/youkon" hreflang="en">YOUKON</a></div> <div><a href="https://katiessweettreats.com/redevelopment" hreflang="en">редевелопмент</a></div> </div> </div> Thu, 23 Jul 2026 13:42:01 +0000 admin 55249 at https://katiessweettreats.com